房地产精准调控前瞻

　　房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

　　“宅者，人之本也，人因宅而立，宅因人得存，人宅相扶，感通天地。” 《黄帝宅经》把安居的重要性说得清楚明白，住宅是一个人生存之本，人和家互相支撑。安居的是人类在地球上的存在方式，是贯通人宅，感通天地最直接的连接者。住房受到国人的空前重视，一方面大量刚需存在，另方面房地产投资商趋之若鹜，房地产成为支柱产业产业，吸引大量金融资源、土地资源，房地产一边调控，房价一边上涨。近年来随着对房地产业的加深，政策调控日益精准，有效抑制房价上涨，同时政策保持连续性，维持房地产业健康稳定发展。完善住房市场体系和住房保障体系。

　　1、房地产涉及行业众多。房地产业包括土地的开发和再开发、房屋的开发和建设、地产的经营、房地产经营、房地产中介服务。房地产是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、经营、装饰、服务等多种经济活动为一体的综合型产业。上游产业包括建材业、建筑设备工业、冶金、化工、森工、机械、仪表等；下游产业：装饰装修业、电气家具业、旅游、园林业、运输业、商业； 还有监理等其他中介服务；另外一个相当重要的是金融，毕竟现在的房地产开发资金的来源很大一部分是银行。总的来说房地产业相关的产业高达几十种。

　　2、 土地财政的依赖。土地财政是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于基金预算收入，属于地方财政收入的一种。中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。有些地方土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上，这些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。无论文旅项目、康养项目、田园综合体项目，无论采取什么名目包装，背后都是房地产。曾有学者发出呼吁警告：“房地产要挟整个国民经济”，好在近年来产业结构调整，科技创新驱动成为国民经济发展的主旋律，学者的担心正发生根本性改变。

　　3、房地产泡沫破裂后果不堪设想。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，供给量远远大于需求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房价表现为售价畸高，全面高涨，实际租金下降。需求表现为房屋销售急剧增长，抵押贷款大幅增加，国内外资金大量进入。供给表现为供给超常增长，房屋空置率过高。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。对制造业、科技型产业挤出效应，损害国家长远利益。

　　数据显示，2020年前11月，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%。房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%。截至2020年12月30日，房企发行债券融资高达7115.89亿，相比2019年全年5694.29亿涨了25%，刷新历史纪录。在土地成交方面，上海、杭州、广州、南京四城土地成交额超2000亿，北京、武汉等13城土地成交额超千亿，均刷新历史纪录。截至2020年12月25日，全国300城土地出让金54603亿元，较2019年整年上升12.1%。

　　银行与债券市场共同输血 房地产成为资金黑洞。房地产正受到银行和债券市场的共同青睐，资金从个人住房贷款、房地产企业贷款和债券市场多渠道争抢进入房地产。一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，引发社会经济危机。20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。中国应避免房地产泡沫破灭带来的危机。

　　4、房地产调控精准施策。坚持“房住不炒”，推动房地产市场平稳健康发展。海南省全面落实《海南自由贸易港建设总体方案》，高质量高标准推进海南自由贸易港建设，海南省作出30项决定。海南省要求以壮士断腕的决心坚决破除“房地产依赖症”，继续严格执行全域限购等政策，进一步强化城市主体责任，实施重点城市“一城一策”，稳地价、稳房价、稳预期，建立健全房地产调控长效机制和调控评价考核查处机制，坚决做到任何项目不附带商品房用地。改革商品住房预售制度，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

　　2016年、2017年、2018年限购限贷限售等调控政策密集出台，到2019年政策密度明显降低，2020年调控政策主要针对部分热点城市，更加注重精准调控。总体来看，从2017年底2018年初起，中国政府的房地产调控政策已经成型，调控政策步入常态化和持续化，2020年在经历了疫情和中美贸易摩擦的双重冲击下，各地政府仍然适时推出调控政策，可见政府在稳增长与防风险之间的权衡。

　　从政策出台次数看，2016年十一前后，22个城市城密集出台新一轮调控政策，通过提高购房门槛、调整贷款首付比例等加码调控遏制投资投机性需求。2017年全年，90个地级以上城市（约200项政策）和35个县市（约41项政策）出台调控，全年调控总体表现为持续时间长、涉及城市多、政策强度大。2018年全年约有30个城市出台或升级了限售政策，约22个城市出台或升级了限购政策。2018年热点城市限购限售政策相较2017年有所减少但力度不减。2019年，热点地区调控持续升级。2020年的调控政策主要聚焦于限售、限贷、限购、税收调节、刚需支持、离异人士购房规定六个方面。

　　中国目前处于城镇化率30%~70%的快速发展区间，一、二线城市需求仍有较大潜力，尤其是土地、住房供给短缺矛盾没有解决，未来还有一定的需求潜力，炒房的利益机制依然存在，楼市调控不太可能放松。以“稳地价、稳房价、稳预期”为大基调，进行“因城施策、因企施策、因人施策”， 坚持“一城一策”，完善调控机制，完善“一城一策”全国市场监管体系，未来两年将是楼市调控的关键期，楼市调控的机遇窗口将在2025前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变。

　　2020年中央经济工作会议日前在京召开，部署了2021年八项重点内容。会议在住房方面强调：解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

　　房住不炒的原则是中央对房地产发展方向的精准定位，同时也是房地产市场未来发展的基本要求；房住不炒的政策导向并不是权宜之计，而是实现经济高质量发展的长久之策。坚持房住不炒，推动房地产回归其原本属性，能严控非理性的投机行为、有效防范局部或系统性的金融风险，也能助力科技强国。

　　蔡律  2021年1月2日