简析房地产“房住不炒”

　　房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。“宅者，人之本也，人因宅而立，宅因人得存，人宅相扶，感通天地。”《黄帝宅经》把安居的重要性说得清楚明白，住宅是一个人生存之本，人和家互相支撑。安居的是人类在地球上的存在方式，是贯通人宅，感通天地最直接的连接者。住房受到国人的空前重视，一方面大量刚需存在，另方面房地产投资商趋之若鹜，房地产成为支柱产业产业，吸引大量金融资源、土地资源，房地产一边调控，房价一边上涨。中国目前处于城镇化率30%~70%的快速发展区间，一、二线城市需求仍有较大潜力，尤其是土地、住房供给短缺矛盾没有解决，未来还有一定的需求潜力，炒房的利益机制依然存在，因此决策层三番五次强调“房住不炒”政策不会改变。近年来随着对房地产业的加深，政策调控日益精准，有效抑制房价上涨，同时政策保持连续性，维持房地产业健康稳定发展。

　　一、“房住不炒”定位准确

　　2012年中央经济工作会议指出毫不动摇坚持房地产市场调控政策，2013年提及要努力解决好住房问题，2015年、2017年明确深化住房制度改革方向、提出要适当降低商品住房价格，2016、2018、2019、2020年多次强调房住不炒的原则。

　　2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。

　　房地产第一功能是使用功能，对GDP和税金的作用要建立在使用基础上，这是常识。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。因城施策去库存。综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。要在宏观上管住货币，落实人地挂钩政策。要加快住房租赁市场立法，加强住房市场监管和整顿。

　　2020年12月11日，中共中央政治局召开会议，分析研究了2021年经济工作。政治局会议关于房地产的内容为“促进房地产市场平稳健康发展”13个字。会议继续强调了促进房地产市场平稳健康发展这一内容，当前房地产市场总体平稳，成绩来之不易。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 

　　2020年中央经济工作会议日前在京召开，部署了2021年八项重点内容。会议在住房方面强调：解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

　　房住不炒的原则是中央对房地产发展方向的精准定位，同时也是房地产市场未来发展的基本要求；房住不炒的政策导向并不是权宜之计，而是实现经济高质量发展的长久之策。坚持房住不炒，推动房地产回归其原本属性，能严控非理性的投机行为、有效防范局部或系统性的金融风险，也能助力科技强国。

　　二、房企融资监管“三条红线”

　　地产调控的目的不仅是为了保持房地产市场的健康可持续发展，更重要的也是为了保持经济的可持续发展。银行收紧房贷对抑制房价的过快上涨会起到积极作用，进行利率优惠政策调整有利于合理引导住房消费，抑制投资、投机性购房需求。

　　2020年8月，住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，形成了重点房企资金监测和融资管理规则。据悉，此次明确的房企融资管理新规是：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。这也是此前在业内多次传闻的“三条红线”。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

　　房地产调控需要从主要调节买方市场转为买卖双方都进行调控，务求调控实效。房地产市场在坚持“房住不炒”的前提下，从供给端入手调控，更有助于实现房地产市场调控“稳地价、稳房价、稳预期”目的，特别是监管新规划出的 “三条红线”，既是监管约束指标，又是预期引导指标，有相对明显的调控效果。

　　2020年12月29日，《人民日报》发布文章：实施城市更新行动。文中引用了“十四五规划和2035年远景目标的建议”的内容。其中住房制度方面，在排在第一位的“房子是用的住的，不是用来炒的”表述后面，明确提出：完善住房市场体系和住房保障体系。

　　中央经济工作会议在房地产调控方面，坚持既有大方向的基础上提出了一系列新提法。会议重申：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。这一表述已经连续出现在中央经济工作会议的表述中，显示出在政策延续性及政策的定力

　　中央经济工作会议首次提出了“解决好大城市住房突出问题”这一任务，并明确将租赁性住房作为解决这一问题的一个抓手。会议指出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

　　现行的金融体制把房产作为抵押贷款的主要资产，由于刚需的存在、土地资源的稀缺，房地产市场依然存在一定的投机性，重申“房住不炒”的政策取向，既有效抑制房价上涨，也给投机商堵住市场政策漏洞，增加房地产炒作风险，给完善住房市场体系和住房保障体系预留政策工具及空间。

　　蔡律  2021年1月1日